De Nederlandse retailsector heeft gedurende de afgelopen recessiejaren een forse omzetdaling genoteerd. Toch blijft de vraag naar winkels op toplocaties hoog. Investeerders hebben zich dan ook op dit segment gestort sinds medio 2009. Dat concludeert CB Richard Ellis in het rapport 'Understanding retail destinations in the Netherlands'.
- Ontwikkelmarkt voor nieuw winkelvastgoed over top heen
- Interesse beleggers in topkwaliteit winkelvastgoed stijgt verder
- Amsterdam heeft nog altijd verreweg de hoogste huurprijzen
Ontwikkelmarkt
In Nederland staat in totaal bijna 27 miljoen m2 aan winkelruimte. Dat komt neer op ruim 1,6 m2 per persoon. De bevolkingsvoorspellingen van het CPB gaat ervan uit dat er tot de komende 30 jaar nog circa 1 miljoen mensen in Nederland bijkomen. Uitgaande van eenzelfde winkelmetrage per persoon kan er dus nog ongeveer 1,5 tot 2 miljoen m2 bijgebouwd worden.
De ontwikkelmarkt voor winkelvastgoed heeft qua nieuwbouw zijn top dus gehad. Die is gevallen in het afgelopen decennium, toen ongeveer 5 miljoen m2 is toegevoegd aan de voorraad. Dat komt neer op een uitbreiding van zo'n 20%.
Beleggingsmarkt
Vanaf de zomer van 2009 is de interesse van beleggers in winkelvastgoed toegenomen. Dat is voortgekomen uit een hang naar een veilige beleggingscategorie. Deze hebben zij gevonden in panden van topkwaliteit op een goede locatie.
Vergeleken met andere vastgoedsegmenten zoals kantoren is de leegstand van deze hoogwaardige winkelobjecten laag. Ook de ontwikkelpijplijn neemt af. Er wordt dus een laag metrage aan de voorraad toegevoegd, hetgeen voor minder waardefluctuaties zorgt.
In het tweede halfjaar van 2009 is het totale transactievolume uitgekomen op € 700 miljoen. Dat is in de eerste zes maanden van 2010 verder opgelopen tot meer dan € 1 miljard. Als gevolg hiervan zijn de aanvangsrendementen tussen medio 2009 en medio 2010 weer gedaald, met 50 basispunten.
Huurmarkt
De trend van een lagere vraag en een stijgend aanbod zet door. Het aanbod van winkelruimte op de open markt overschrijdt voor het eerst de grens van 1 miljoen m2. De verschillen tussen de typen locaties zijn echter erg groot. Op de beste locaties ligt het leegstandspercentage gemiddeld rond de 2%. In grote binnensteden komt dit aandeel zelfs uit beneden de 2%. Daarentegen is de leegstand op C-locaties gemiddeld 10%.
Verder besparen consumenten momenteel vooral op grote aankopen, die doorgaans plaatsvinden in grootschalige winkelcentra op plekken buiten de stad. Hier is de leegstand bijgevolg ook scherp toegenomen.
Tophuren in grote steden
De huurprijzen zijn na jaren van groei gedurende crisis iets afgenomen. Dit geldt met name voor winkelpanden in aanloopstraten, kleinere buurten en zogezegd perifere winkelcentra zoals woonboulevards.
De tophuren in de binnensteden zijn echter stabiel gebleven gedurende de crisis. Amsterdam is nog altijd verreweg het duurst met tophuren van € 2.700 per m2 per jaar. Rotterdam en Utrecht volgen op grote afstand met tophuren van € 1.800 per 2 per jaar.
Tophuren winkellocaties in Nederland (in euro’s per m2 per jaar) Bron: CB Richard Ellis, november 2010
|
|---|
| Huurprijs |
Amsterdam Kalverstraat | 2.700 |
Rotterdam Lijnbaan | 1.800 |
Utrecht Hoog Catharijne | 1.800 |
Maastricht Grote Staat | 1.500 |
Groningen Herestraat | 1.350 |
Eindhoven Demer | 1.300 |
Den Haag Spuistraat | 1.250 |
Arnhem Vijzelstraat | 1.200 |
Breda Eindstraat | 1.150 |
Haarlem Grote Houtstraat | 1.150 |
Den Bosch Hoge Steenweg | 1.150 |
Te veel winkels in periferie
De positie van winkelpanden in centra van grote steden is sterk en was dat ook gedurende de crisis. Hier komt hoogstwaarschijnlijk ook niet snel verandering in. Anders is in de winkelmarkt aan de randen van bewoonde gebieden. Daar komt het leegstandspercentage boven het gemiddelde van 5,1% uit volgens makelaarskantoor DTZ Zadelhoff.
"Naarmate de steden kleiner worden is een verruiming van het aanbod zichtbaar, ook op de beste locaties. De ontwikkeling is echter wel afhankelijk van de grootte van het verzorgingsgebied. Kleinere plaatsten met een relatief groot verzorgingsgebied kennen nauwelijks leegstand", aldus voorzitter Dagelijks bestuur bij DTZ Cuno van Steenhoven.