De betaalbaarheid van woningen voor tweeverdieners blijft in 2011 en 2012 gunstig. De Betaalbaarheidsindex van de Rabobank kom in 2011 uit op 102,9 en in 2012 op 108,2. Deze ontwikkeling komt vooral door de verwachte daling van de gemiddelde huizenprijs. Dit meldt de Rabobank in haar meest recente Kwartaalbericht Woningmarkt.
- Daling huizenprijzen zet door
- Betaalbaarheid stijgt door lagere huizenprijzen
- NIBUD-Woonquote en nieuwe Gedragscode beperkend voor betaalbaarheid
De Rabobank deelt de Betaalbaarheidsindex op in een reeks voor tweeverdieners en eenverdieners. Het verloop van de twee reeksen is vrijwel hetzelfde, met als enige verschil dat de betaalbaarheid voor eenverdieners stukken lager ligt.
In 2010 kwam de Betaalbaarheidsindex voor tweeverdieners uit op 106. Dat was een stijging vanaf de 98 punten die de index in 2009 noteerde. Die stijging komt door een combinatie van lagere woningprijzen en een historisch lage hypotheekrente.
Verwachting 2011
In 2011 zal de betaalbaarheid voor tweeverdieners iets verslechteren, voorspelt de Rabobank. De index komt hierdoor naar verwachting uit op 102,9. In 2012 zal de index voor tweeverdieners uitkomen op 108,2. De verbetering schrijft Rabobank vooral toe aan de verwachte daling van de gemiddelde huizenprijs in dezelfde periode.
Ook voor starters neemt de betaalbaarheid toe. Voor startende tweeverdieners komt de betaalbaarheidsindex in 2011 op 93,6 en naar verwachting stijgt deze naar 98,3 in 2012.
Moeilijke situatie eenverdieners
Daarentegen hebben alleenverdienende starters met een modaal inkomen nog steeds grote moeite om de stap naar een koopwoning te maken. De Betaalbaarheidsindex voor deze groep komt naar verwachting uit op 62,4 in 2011 en 65,6 in 2012. Zonder eigen geld is het voor deze groep vrijwel onmogelijk om de aanschaf van een woning te financieren.
Daadwerkelijke financieringsruimte
De betaalbaarheid van een woning hangt doorgaans vooral af van het gemiddelde inkomen en de rente- en huizenprijsontwikkeling. Momenteel hebben de financieringslastpercentages van het NIBUD en de Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF) echter ook invloed op de betaalbaarheid.
De NIBUD-woonquote, het gedeelte van het inkomen dat ‘verwoond’ mag worden, wordt per 1 januari 2012 opnieuw verlaagd. Oorzaken zijn de hogere zorg- en pensioenpremies waardoor huishoudens minder geld overhouden om te besteden aan woonlasten. Sinds 2008 kunnen huishoudens op basis van hetzelfde inkomen en rentepercentage 8% minder lenen.
De nieuwe GHF van 1 augustus 2011 had als grootste verandering dat huishoudens alleen nog hypotheken kunnen afsluiten waarvan maximaal 50% aflossingsvrij is. Voor veel huishoudens betekent dit dat ze hogere maandlasten krijgen op het moment dat ze verhuizen en de omvang van de hypotheek gelijk blijft. Resultaat is dat banken bijvoorbeeld kansrijke starters ongeveer 15% minder mogen lenen. Naar schatting gaat het om 10% van de huishoudens.
Extra mogelijkheden tot koop
Naast beperkende factoren zijn er ook maatregelen die de mogelijkheden om een woning te kopen hebben vergroot. Zo zijn de inkomens, los van promoties, in de afgelopen jaren met 5% gestegen.
Ook door de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% krijgen huishoudens 4% meer te besteden bij de aanschaf van een woning. Daarnaast is de rente waarop de maximale hypotheeksom wordt gebaseerd gedaald van 5,6% naar 5,4%. Dit leidt tot een gemiddeld 3% hogere leencapaciteit. Tot slot is de gemiddelde woningprijs met 9% gedaald. Voor dezelfde woning heb je nu dus minder hypotheek nodig.
Leencapaciteit 13% omhoog
Wanneer alle leencapaciteitverlagende en –verhogende factoren met elkaar worden verrekend, becijfert de Rabobank dat de totale leencapaciteit met 13% toeneemt. Dit verklaart ook de stijging van de Betaalbaarheidsindex in 2012: kopers kunnen met eenzelfde inkomen een huis van gemiddeld betere kwaliteit kopen.
| Rabobank Betaalbaarheidsindex |
|---|
| | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011* | 2012* |
| Betaalbaarheidsindex | 103 | 105 | 108 | 95 | 84 | 85 | 98 | 106 | 102,9 | 108,2 |
| Bron: CPB, CBS/Kadaster, Reuters Ecowin, Rabobank, november 2011 * Prognose |
|---|
BerekeningBetaalbaarheidsindex
De Rabobank Betaalbaarheidsindex meet de betaalbaarheid van een gemiddelde koopwoning voor een gezin met een gemiddeld huishoudinkomen in Nederland. Deze index maakt onderscheid tussen de betaalbaarheid voor starters (110% financiering) en doorstromers (70% financiering).
Als de index een waarde heeft van 100, dan bedragen de bruto maandlasten 30% van het bruto inkomen, waarbij wordt uitgegaan van de aanschaf van een gemiddeld geprijsde woning en een huishouden met een gemiddeld gezinsinkomen.
Is de indexwaarde hoger dan 100, dan bedragen de bruto maandlasten minder dan 30% van het bruto inkomen en vice versa. De Rabobank Betaalbaarheidsindex is een rekenkundig instrument waarin niet verwerkt wordt dat hypotheekverstrekkers strengere voorwaarden stellen en woningen moeilijker verkoopbaar worden.