- 10% woningbezitters weet niet of zij een restschuld hebben
- Slechts 32% van de actief woningzoekenden heeft huis onlangs laten taxeren
- Belangrijke taak voor hypotheekverstrekkers, adviseurs en makelaars
De doorstroming op de woningmarkt bevindt zich nog altijd in zwaar weer. Wat startte als een vertrouwenscrisis is momenteel veranderd in een vicieuze cirkel waar mensen pas een nieuwe woning kopen als hun huidige woning verkocht is. Belangrijk probleem voor huidige woningbezitters zijn de dalende woningprijzen. Hierdoor groeit het aantal woningbezitters dat bij verkoop van de woning een restschuld overhoudt. Consumenten die de ‘kosten koper’ nog niet hebben ‘terugverdiend’ maar wel een overstap willen maken, zitten in een lastig pakket.
Restschuld woningbezitters
Er is sprake van een restschuld als de prijs waarvoor een woning verkocht wordt lager is dan de hypotheek die op het huis rust. Dat is ook als zodanig aan de respondenten van dit onderzoek voorgelegd. Tot op bepaalde hoogte is een restschuld mee te financieren bij de aankoop van een nieuwe woning. Dit blijft echter niet zonder gevolgen.
Het geld dat besteed moet worden aan de restschuld kan niet gebruikt worden voor aankoop van een nieuwe woning. Huiseigenaren met een restschuld die coûte que coûte willen verhuizen, zullen genoegen moeten nemen met minder financiële ruimte voor de aankoop van de nieuwe woning. Woningbezitters die een restschuld verwachten zullen een verhuizing dus eerder uitstellen. In het kader van de zo benodigde doorstroming op de woningmarkt, is inzicht in deze groep van belang.
Uit het onderzoek blijkt dat 24% van de Nederlandse huizenbezitters denkt dat hij een restschuld heeft als hij nu zou verhuizen. Bijna zes op de tien woningbezitters heeft geen restschuld als zij nu zouden verhuizen. Van de woningbezitters geeft 9% aan dat zij geen inzicht hebben in of zij een restschuld hebben of niet. Daarnaast kiest 8% van de woningbezitters voor ‘weet niet/geen mening.’
Actief en latent woningzoekend
De vraag of er sprake is van een restschuld, is in het kader van de doorstroming op de korte termijn natuurlijk het interessantst voor de mensen die op zoek zijn naar een nieuwe woning. Voor hen speelt de vraag of er sprake is van restschuld een sleutelrol in de eventuele overstap naar een nieuwe woning. Eind mei was 6% van de woningbezitters actief woningzoekend. Van de woningeigenaren was 22% latent woningzoekend. Deze laatste groep is niet actief op zoek, maar houdt de woningmarkt wel in de gaten.
De vraag of de prijs waarvoor een woning verkocht wordt lager is dan de hypotheek die op het huis rust, is het meest urgent voor de actief woningzoekenden. Dit blijkt ook wel uit het feit dat alle actief woningzoekenden weten of zij een restschuld hebben of niet. In totaal geeft 36% van de actief woningzoekenden aan dat er sprake is van een restschuld als zij nu zouden verhuizen.
Het percentage latent woningzoekenden dat denkt een restschuld te hebben als zij nu zouden verhuizen bedraagt 22%. Voor deze groep geldt tevens dat 7% aangeeft hier geen inzicht in te ebben en 8% weet het niet of heeft geen mening.
| Denkt restschuld te hebben indien nu verhuizen (naar verhuisgeneigdheid woningbezitters in %) |
|---|
| Actief woningzoekend | Latent woningzoekend | Niet woningzoekend |
| Restschuld | 36 | 22 | 24 |
| Geen restschuld | 64 | 64 | 58 |
| Geen inzicht in restschuld | 0 | 7 | 10 |
| Weet niet/geen mening | 0 | 8 | 8 |
| Bron: WoonKennis, mei 2011 |
|---|
Het percentage huizenbezitters dat denkt een restschuld te hebben is hoog te noemen. Daadwerkelijk inzicht in de restschuld wordt echter pas verkregen als de waarde van de huidige woning is bepaald.
Van alle woningzoekenden geeft 28% aan dat hij denkt dat zij een restschuld hebben als zij zouden verhuizen. Het percentage dat daadwerkelijk het huis heeft laten taxeren komt echter op 23%. Dit percentage wordt uiteraard beïnvloed door de latent woningzoekenden waarvan eerder al bleek dat zij geen volledig inzicht hebben in de daadwerkelijke restschuld bij verhuizing. Nog opvallender is echter dat van de actief woningzoekenden iedereen aangeeft dat zij inzicht hebben in hun restschuld. Maar slechts 32% van de actief woningzoekenden heeft het huis het afgelopen halfjaar laten taxeren.
Duidelijkheid mogelijkheden
De vraag wat de huidige woning waard is, gaat natuurlijk vooral gelden als men daadwerkelijk actief op zoek is naar een nieuwe woning. Inzicht in de mogelijkheden is essentieel. Zo is restschuld een moeilijk begrip en onder andere afhankelijk van de afgesloten hypotheek en uiteraard van de uiteindelijke verkoopprijs van het huis. Uit dit onderzoek blijkt bovendien dat een flink percentage huizenbezitters zegt dat zij inzicht heeft in de huidige situatie, zonder recent de waarde van de woning getoetst te hebben.
Het onderzoek is uitgevoerd voor de bekendmaking van de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting. Deze verlaging kan voor extra interesse zorgen van potentiële kopers. Maar het beperkt ook het risico op restschuld bij aanschaf van een volgende woning. Dan hoeft immers ook weer 4% minder uitgegeven te worden aan overdrachtsbelasting. Verwacht mag worden dat dit ook voor huidige woningbezitters een extra impuls kan zijn om de overstap naar een nieuwe woning te maken. Onder deze groep stokt de doorstroming momenteel enorm.
Voor hypotheekverstrekkers, adviseurs en makelaars ligt er dus meer dan ooit een belangrijke taak. Zij kunnen de mogelijkheden en onmogelijkheden en de bijbehorende risico’s in kaart brengen voor woningbezitters met een verhuiswens. Zo biedt de nieuwe gedragscode voor het verstekken van hypotheek die in augustus in gaat niet alleen beperkingen. Aan woningeigenaren die hun woning vrijwillig verkopen met een restschuld is gedacht. Zij kunnen geen aanspraak maken op de NHG, omdat het niet gaat om een gedwongen woningverkoop. Maar hypotheekverstrekkers kunnen meer dan 110% van de marktwaarde van een woning uitlenen om de eventuele restschuld van hun klanten te financieren. Het is de vraag of woningbezitters weten of deze regeling bestaat. Zij moeten inzicht krijgen in de mogelijkheden als er sprake is van een restschuld.
Inzicht en vertrouwen
Voor veel mensen is zowel het kopen als verkopen van een huis geen sinecure. Met een goede taxatie en de juiste informatie kunnen consumenten met een verhuiswens en een restschuld een geïnformeerde keuze maken. Dit voorkomt dat woningbezitters met een verhuiswens stil blijven zitten omdat zij vermoeden dat zij een restschuld hebben, terwijl die wellicht overkomelijk is of afwezig blijkt te zijn.
BouwKennis is uitgever van marktinformatie over de bouw-, vastgoed- en installatiesector. De producten van BouwKennis ondersteunen managers bij het bepalen en invullen van het beleid. Voor meer informatie over BouwKennis of om u in te schrijven voor onze digitale nieuwsbrief, kijk opwww.bouwkennis.nl.
Noot voor de redactie: Wilt u meer informatie? Neem dan contact op met Jesse van Wayenburg (+31 (0)10 206 69 96 of
vanwayenburg@bouwkennis.nl). Wanneer u (delen van) dit bericht publiceert, ontvangen wij graag een bewijsexemplaar. U kunt dit versturen naar: BouwKennis B.V., Max Euwelaan 51, 3062 MA Rotterdam.