- Prijzen verkochte nieuwe woningen stijgen ruim 14% op jaarbasis
- Aandeel dure woningen in verkopen neemt licht toe
- Vraag en aanbod op markt appartementen trekken weer naar elkaar toe
De verkoopaantallen op de nieuwbouwmarkt zakken harder weg dan op de markt voor bestaande koopwoningen. Daar daalde het aantal verkochte woningen in het derde kwartaal met ongeveer 5% ten opzichte van een jaar eerder. Sinds de invoering van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% is de concurrentiepositie van nieuwbouw verslechterd ten opzichte van bestaande bouw.
De lage verkoopaantallen worden verder veroorzaakt door aangescherpte financieringseisen van banken, een laag consumentenvertrouwen en gedaalde koopkracht bij consumenten (hogere lasten, lagere inkomsten). Tevens hebben dalende woningprijzen en de berichtgeving rondom de woningmarkt een negatieve psychologische impact op de koopbereidheid.
Aanbodkant: gemiddelde prijs neemt toe
In het derde kwartaal van 2011 staan 5.284 woningen in aanbod. Dat zijn er 1.167 minder dan een kwartaal eerder. De gemiddelde prijs van een nieuw aangeboden nieuwbouwwoning komt in het eerste kwartaal van 2011 uit op € 300.000. Dat is 4,5% meer dan in het voorgaande kwartaal.
De gestegen prijzen van het aanbod komen waarschijnlijk doordat in 2010 de verkopen van nieuwbouwwoningen fors toenamen. In reactie hierop hebben ontwikkelaars mogelijk relatief meer dure woningen ontwikkeld of reeds gebouwde woningen in de verkoop gezet die zij eerder van de markt hadden gehaald. Tevens is in 2009 het aandeel goedkope woningen in de verkoop flink gestegen, terwijl de duurdere woningen te koop bleven staan.
Voor crisis verslechterde markt al
Voordat de kredietcrisis in Nederland voelbaar werd, was het aanbod van nieuwe woningen al aan het dalen. Dat werd toen veroorzaakt door gestaag dalende verkoop van nieuwe woningen. Voor die tijd was de verkoopportefeuille inmiddels zo goed gevuld dat het aanbieden van nieuwe woningen steeds minder opportuun werd. Die situatie verbeterde in 2010, maar aan het begin van 2011 anticiperen aanbieders op de aangescherpte kredietverlening. Het aantal aangeboden woningen krimpt, net als de prijs.
| Aanbod nieuwe koopwoningen en verkoopprijzen (in aantallen en euro’s) |
|---|
| | Aanbod nieuwbouw koopwoningen | Gemiddelde prijs nieuw aangeboden nieuwbouwwoningen | Gemiddelde prijs nieuw aangeboden eengezinswoningen | Gemiddelde prijs nieuw aangeboden meergezinswoningen |
| Q1 2005 | 10.945 | 257.700 | 265.300 | 242.900 |
| Q2 2005 | 12.461 | 281.500 | 294.000 | 256.700 |
| Q3 2005 | 10.418 | 275.400 | 289.200 | 259.200 |
| Q4 2005 | 10.680 | 265.200 | 273.500 | 253.500 |
| Q1 2006 | 12.197 | 269.600 | 278.700 | 253.400 |
| Q2 2006 | 13.272 | 283.600 | 296.600 | 260.300 |
| Q3 2006 | 9.683 | 283.500 | 295.300 | 267.600 |
| Q4 2006 | 10.532 | 282.700 | 301.600 | 254.400 |
| Q1 2007 | 13.619 | 291.500 | 301.200 | 272.700 |
| Q2 2007 | 10.836 | 281.300 | 289.800 | 266.000 |
| Q3 2007 | 9.164 | 308.800 | 313.500 | 299.800 |
| Q4 2007 | 8.599 | 294.200 | 306.500 | 270.500 |
| Q1 2008 | 8.894 | 293.600 | 329.000 | 244.600 |
| Q2 2008 | 9.480 | 334.800 | 330.100 | 344.900 |
| Q3 2008 | 7.912 | 302.800 | 324.000 | 266.900 |
| Q4 2008 | 4.100 | 335.700 | 327.900 | 349.500 |
| Q1 2009 | 3.929 | 267.800 | 290.900 | 233.800 |
| Q2 2009 | 5.971 | 275.700 | 292.400 | 248.300 |
| Q3 2009 | 4.301 | 278.100 | 280.100 | 272.200 |
| Q4 2009 | 6.743 | 283.400 | 281.100 | 286.000 |
| Q1 2010 | 7.309 | 292.700 | 291.500 | 295.000 |
| Q2 2010 | 8.083 | 269.500 | 283.900 | 246.100 |
| Q3 2010 | 6.355 | 262.800 | 287.700 | 228.800 |
| Q4 2010 | 8.641 | 282.700 | 281.700 | 284.300 |
| Q1 2011 | 6.906 | 262.400 | 271.000 | 249.400 |
| Q2 2011 | 6.451 | 287.100 | 301.800 | 257.300 |
| Q3 2011 | 5.284 | 300.000 | 293.300 | 316.900 |
| Bron: Monitor Nieuwe Woningen, januari 2012 |
|---|
In het derde kwartaal van 2011 zijn er 4.556 nieuwe woningen verkocht. Daarvan is de gemiddelde verkoopprijs € 279.700. Dit is een stijging van 2,04% ten opzichte van het derde kwartaal van 2010. Ten opzichte van een jaar eerder is dit een stijging van 14,16%.
Gekeken naar de verhouding in de prijsklasse van verkochte nieuwe woningen, valt op dat in 2009 en 2010 het aandeel goedkope woningen is toegenomen, ten koste van het aandeel dure woningen. In de eerste drie maanden van 2011 liggen de verhoudingen ongeveer zoals in 2010.
| Aandeel prijsklasse in verkoop nieuwe woningen (in %) |
|---|
| | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | Q1-Q3 2011 |
| % goedkoop | 17 | 27 | 35 | 26 | 26 |
| % middelduur | 46 | 42 | 43 | 46 | 44 |
| % duur | 37 | 31 | 22 | 28 | 30 |
| Bron: Monitor Nieuwe Woningen/bewerking BouwKennis, januari 2012 |
|---|
Binnen de eengezinswoningen stijgt het aanbod met 5,5% te opzichte van een jaar eerder. Daartegenover staat een daling van de verkopen met circa een kwart. De verkoop van appartementen daalt met 13%, terwijl het aanbod daarvan zelf met 44% keldert.
De lichte stijging van het aandeel dure woningen is ook terug te zien in de prijsontwikkeling. De gemiddelde verkoopprijs van eengezinswoningen neemt toe tot ruim € 290.000, een stijging van 3,42% ten opzichte van een jaar eerder.
De gemiddelde verkoopprijs van appartementen komt in het derde kwartaal van 2011 uit op € 264.600. Dat is een stijging van 0,87% ten opzichte van een jaar eerder. De markt voor appartementen was eerder behoorlijk ruim. Nu het aanbod vergeleken met de verkoop flink is gedaald, zal dit een vermoedelijk een dempend effect hebben op de prijsontwikkeling.
| Verkochte nieuwe koopwoningen en verkoopprijzen (in aantallen en euro’s) |
|---|
| | Aantal verkochte woningen | Gemiddelde verkoopprijs alle verkochte woningen | Gemiddelde prijs verkochte eengezinswoningen | Gemiddelde prijs verkochte appartementen |
| Q1 2005 | 11.001 | 264.900 | 277.000 | 242.500 |
| Q2 2005 | 11.041 | 271.000 | 281.800 | 250.100 |
| Q3 2005 | 9.973 | 274.900 | 284.000 | 257.500 |
| Q4 2005 | 12.129 | 271.500 | 282.000 | 253.800 |
| Q1 2006 | 10.788 | 269.200 | 282.000 | 250.200 |
| Q2 2006 | 10.779 | 276.900 | 292.000 | 253.900 |
| Q3 2006 | 10.276 | 280.600 | 297.700 | 256.200 |
| Q4 2006 | 10.555 | 285.300 | 295.700 | 266.200 |
| Q1 2007 | 10.327 | 286.700 | 302.000 | 262.500 |
| Q2 2007 | 8.630 | 293.200 | 302.500 | 275.300 |
| Q3 2007 | 8.257 | 300.800 | 303.800 | 295.500 |
| Q4 2007 | 8.481 | 310.100 | 325.200 | 285.600 |
| Q1 2008 | 8.192 | 292.500 | 307.400 | 267.900 |
| Q2 2008 | 6.951 | 297.000 | 309.900 | 272.200 |
| Q3 2008 | 5.552 | 303.200 | 318.600 | 272.600 |
| Q4 2008 | 4.005 | 283.500 | 297.500 | 259.700 |
| Q1 2009 | 3.103 | 271.600 | 288.500 | 244.400 |
| Q2 2009 | 4.037 | 261.000 | 271.800 | 236.300 |
| Q3 2009 | 4.759 | 269.600 | 283.400 | 242.400 |
| Q4 2009 | 5.751 | 278.800 | 286.200 | 263.700 |
| Q1 2010 | 7.112 | 270.600 | 276.400 | 259.000 |
| Q2 2010 | 7.174 | 269.800 | 283.500 | 247.400 |
| Q3 2010 | 5.760 | 274.100 | 280.600 | 262.300 |
| Q4 2010 | 7.510 | 279.700 | 283.800 | 271.600 |
| Q1 2011 | 5.649 | 285.700 | 289.600 | 279.100 |
| Q2 2011 | 4.947 | 272.700 | 285.200 | 248.200 |
| Q3 2011 | 4.553 | 279.700 | 290.200 | 264.600 |
| Bron: Monitor Nieuwe Woningen, januari 2012 |
|---|
De verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% werd in het tweede kwartaal bekendgemaakt. Aangezien de overdrachtsbelasting niet geldt voor nieuwbouwwoningen, kan hier slechts een indirect op de verkoop van nieuwe woningen vanuit gaan. Een eventuele grotere doorstroming op de bestaande woningmarkt zou de vraag naar nieuwe koopwoningen kunnen stuwen. Tot dusverre is daar geen sprake van.