De woningmarkt kende in het derde kwartaal van 2011 een korte opleving. Het aantal verkochte woningen steeg met 4% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Tegelijkertijd steeg het aantal te koop staande woningen ook met 4% en daalde de gemiddelde verkoopprijs met 1,1% in vergelijking met het kwartaal hiervoor. Dat blijkt uit voorlopige cijfers van NVM.
- 10% verwachte toename woningverkopen bij lange na niet gehaald
- 18% meer huizen te koop in vergelijking met derde kwartaal 2010
- Lage prijzen doordat kopers onderhandelen met de rem erop
In het derde kwartaal van 2011 zijn er door NVM-makelaars in totaal 22.767 woningen verkocht (30.600 in de gehele markt). De verlaging van de overdrachtsbelasting vanaf juli 2011 leidde tot een directe opleving in de verkoop van woningen. Deze boost was echter van korte duur, de laatste maanden is het aantal verkopen niet verder gestegen.
Met het verlagen van de overdrachtsbelasting was een toename in woningverkoop verwacht van 10%. De behaalde 4% is dan ook teleurstellend, aldus het NVM. Vooral in de maand september vielen de cijfers tegen. NVM wijt dit aan het afgenomen consumentenvertrouwen door de eurocrisis en de onzekere financiële tijd. NVM-voorzitter Ger Hukker legt uit: “Consumenten lezen dagelijks in de krant dat het slecht gaat met de economie en stellen de aankoop van een huis soms liever even uit."
Structurele problemen woningmarkt
Het lage consumentenvertrouwen en onzekerheid over de huidige markt speelt uiteraard een rol bij het lage aantal verkopen. Hierbij dient echter opgemerkt te worden dat het aantal verkopen al daalde voordat de kredietcrisis toesloeg. De crisis bracht de zwakke plekken van de Nederlandse woningmarkt genadeloos aan de oppervlakte.
Het relatief grote aandeel sociale huurwoningen, de kleine particuliere sector en de voor velen vrijwel onmogelijke stap naar een koopwoning speelt structureel herstel parten. Belangrijk probleem tussen de sociale en vrije huurmarkt en koopwoningenmarkt is dat overstappen niet mogelijk of niet interessant is.
Voor het realiseren van een gezonde woningmarkt waarin burgers binnen de grenzen van hun budget gedurende verschillende fasen in hun leven hun woonwensen zo goed mogelijk kunnen realiseren, moet naar de woningmarkt als totaal worden gekeken. Het tijdelijke karakter van de huidige maatregelen zorgt voor pieken in het aantal woningverkopen, maar voor langdurig vertrouwen zijn structurele oplossingen nodig.
Meer woningen te koop
Halverwege het derde kwartaal stonden bij NVM-makelaars ruim 163.000 woningen te koop. Uit de voorlopige cijfers van het NVM bestaat het totaal aanbod van woningen uit 217.000 huizen, een record. Ten opzichte van het derde kwartaal van vorig jaar is dat een stijging van 18%. Appartementen zijn de grootste stijger, 5,3% hoger dan vorig kwartaal. Het woningaanbod bestaat daarmee voor ruim 29% uit appartementen. Het aanbod van 2-onder-1-kapwoningen steeg het minst met 2,9%.
Doordat er meer huizen te koop worden gezet en de verkopen dalen, hebben de consumenten meer keus. Gemiddeld kan een consument uit 21 woningen kiezen. Een consument die vrijstaand wil wonen kan maarliefst uit 40 woningen kiezen. Vooral duurdere huizen verkopen moeilijk.
Toch weer prijsdaling
Na de korte opleving van de huizenprijzen in het tweede kwartaal zijn de prijzen in het derde kwartaal van 2011 weer gedaald. De prijs van een hoekwoning daalde het sterkst met 1,8%. Tussenwoningen en 2-onder-1-kapwoningen daalden het minst sterk, met respectievelijk 0,7% en 0,4%.
De prijs van de gemiddeld verkochte woning kwam uit op € 231.000. Dat is 2,1% lager dan vorig jaar. Alle type woningen daalden in prijs ten opzichte van een jaar eerder. Bij de vrijstaande woningen bleef de schade beperkt tot -0,3%. Volgens Hukker vragen huizenverkopers nog te hoge bedragen voor hun woningen, waardoor ze zichzelf in de vingers snijden. Hij legt uit: “Omdat de concurrentie tussen verkopers groot is, worden te hoog geprijsde woningen niet bekeken en niet verkocht. Oorzaken waarom kopers minder uitbundig kopen, zijn de verscherpte regels van de banken en de druk op het besteedbaar inkomen. Dit wordt veroorzaakt door stijgende zorgpremies en gemeentelijke lasten en toenemende energielasten. Daarnaast houden ze rekening met de voorgenomen bezuinigingen van het kabinet en gaan consumenten meer reserveren voor de oude dag. Al met al moet je concluderen dat dit weliswaar een kopersmarkt is, maar dat kopers met de handrem erop onderhandelen.”
Realistisch prijzen loont
De verkoopprijs gaf in het derde kwartaal gemiddeld 7,2% toe op de oorspronkelijke vraagprijs. Dit is een toename in vergelijking met het tweede kwartaal. Het verschil tussen de laagste transactieprijs en vraagprijs bleef 4,9%. Volgens het NVM duidt het feit dat het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs toeneemt, maar het verschil tussen laatste vraagprijs en transactieprijs gelijk blijft, erop dat verkopers vaker tussentijds de vraagprijs aanpassen. Hukker: “Wie zijn woning te hoog in de markt zet, merkt al snel dat hij geleidelijk aan toch moet zakken. Uiteindelijk ben je daarmee slechter af. Realistisch prijzen loont!” Echter hebben mensen met een bestaande woning, zeker die ze voor 2004/2005 hebben gekocht, een bepaald verkoopbedrag nodig om niet in de problemen te komen.
Met het bekendmaken van deze cijfers laait de discussie over de NHG ook weer op. De NVM vindt dat de NHG-grens ook na 1 januari 2012 op € 350.000 gehandhaafd moet worden. Hukker: “De NHG is een uitstekende maatregel die vrijwel niets kost, consumenten en kredietverleners zekerheid biedt en de onrust op de woningmarkt beperkt. Een plotselinge verlaging zou een nieuw negatief signaal betekenen.”