- Te vroeg afmelden 2009 beïnvloedt cijfer 2010 sterk
- Daling 2010 op basis herberekening BouwKennis: 15%
- Vergunningverlening daalt 16% in 2010
De bijna 56.000 woningen staan garant voor een daling van 32% ten opzichte van het cijfer van 2009. Toen ging het CBS uit van bijna 83.000 gereedmeldingen. Zowel het aantal gereedgemelde huurwoningen als het aantal gereedgemelde koopwoningen daalde. Vooral het aantal opgeleverde koopwoningen laat een sterke daling zien in de cijfers. Hiermee zijn de laagconjunctuur van de afgelopen jaren en de problemen op de woningmarkt duidelijk terug te zien in de cijfers.
Problemen op de woningmarkt
Zowel het aantal verkochte bestaande als nieuwe koopwoningen daalt al vanaf 2006. In 2008 komt deze daling onder invloed van de kredietcrisis in een stroomversnelling. Dat jaar werden er slechts iets meer dan 180.000 bestaande woningen en iets minder dan 25.000 nieuwbouwwoningen verkocht. Dat zijn aantallen die in de huidige nieuwbouwproductie te voelen zijn. In 2010 daalt het aantal verkochte bestaande woningen overigens nog heel licht en stijgt het aantal verkochte nieuwbouwwoningen voor het eerst sinds jaren (iets meer dan 50%).
Administratief gegeven
Het is evident dat de huidige woningmarkt momenteel in zwaar weer verkeert en dat dit zijn weerslag heeft op het aantal gereedmeldingen. Het aantal gereedmeldingen van 56.000 is echter ook door een aantal andere zaken beïnvloed. Een belangrijke factor hierin is het absurd hoge aantal gereedmeldingen in (met name december) 2009. Gemiddeld kwamen er de afgelopen tien jaar bijna 18.000 woningen gereed in december. Verwacht werd dat dit gemiddelde in 2009 niet gehaald zou worden, omdat de laagconjunctuur zich in december echt in de woningnieuwbouw zou manifesteren. December 2009 telt echter een onwaarschijnlijk hoog aantal gereedmeldingen van 22.750. Dit is een aandeel van 27% in het totaalaantal gereedmeldingen in 2009.
Traditioneel worden er in het laatste kwartaal van het jaar de meeste woningen gereedgemeld. Gemeenten zijn verplicht om het aantal gereedmeldingen aan te geven bij het CBS. Dit leidt vooral in het vierde kwartaal tot een hoog aantal gereedmeldingen, met een hoogtepunt in december. Het aantal gereedmeldingen is dus een administratief gegeven.
BLS en versneld afbouwen
Het hoge aantal gereedmeldingen in 2009 is door een aantal factoren tot stand gekomen. Volgens BouwKennis heeft het aflopen van het Besluit Locatiegebonden Subsidie (BLS) hier de grootste rol in gespeeld. Eind 2009 liep het BLS uit 2005 af. In deze subsidieregeling ontvangen gemeenten een bijdrage van het Rijk over het aantal woningen waarmee het gemeentelijke woningbestand is toegenomen. De sterke indruk bestaat dat het aflopen van de regeling heeft geleid tot het eerder gereedmelden van projecten. Het zou zo kunnen zijn dat er projecten zijn afgemeld die strikt genomen nog liepen. Dit is dan vooral gebeurd bij meergezinswoningen.
Ook werden er door het gebrek aan aansluitende vervolgprojecten lopende projecten versneld afgebouwd door gebruik te maken van de aanwezige overcapaciteit.
Herberekening BouwKennis
Op grond van het bovenstaande is het werkelijk aantal gereedgekomen woningen in 2009 door de analisten van BouwKennis vastgesteld op 75.000. Hierbij is er uitgegaan van een te vroeg aantal afgemelde woningen van 8.000 die dus van de door het CBS gehanteerde aantal van 83.000 afgetrokken moeten worden. Wanneer de ten onrechte in 2009 gereedgemelde woningen bij het aantal van 56.000 (gereedmeldingen CBS 2010) wordt opgeteld, komt de herberekening voor 2010 uit op 64.000. De daling op basis van de herberekening van BouwKennis is dan ook geen 32%, maar 15% op basis van 75.000 gereedmeldingen in 2009 en 64.000 in 2010.
2009 beïnvloedt administratie 2010
De eindspurt in 2009 heeft het cijfer voor 2010 dus in negatieve zin heeft beïnvloed. Januari 2010 telde nog slechts een lichte daling ten opzichte van januari 2009. De daling in de maanden februari, maart en april zijn echter excessief en ver boven de gemiddelde daling in 2010. Dit geldt voor zowel huurwoningen, koopwoningen, eengezinswoningen en meergezinswoningen. De invloed van het hoge aantal gereedmeldingen in 2009 lijkt in mei enigszins uitgewerkt als de cijfers enigszins stabiliseren. In mei en juni ligt het aantal gereedmeldingen onder invloed van meergezinswoningen (en daarmee ook de huurwoningen) zelfs boven het niveau van 2009. Dit onderstreept de gedachte dat het eerder afmelden vooral meergezinswoningen heeft beïnvloed.
| Procentuele verandering ten opzichte van 2009 (in %) |
|---|
| Totaal | Huur | Koop | Eengezins | Meergezins |
| januari | -16 | -25 | -13 | -14 | -19 |
| februari | -61 | -53 | -65 | -56 | -67 |
| maart | -47 | -37 | -50 | -40 | -56 |
| april | -48 | -39 | -51 | -45 | -52 |
| mei | -25 | 5 | -39 | -48 | 11 |
| juni | 4 | 46 | -14 | -10 | 26 |
| juli | -28 | 27 | -43 | -47 | -1 |
| augustus | -23 | 2 | -36 | -24 | -23 |
| september | -20 | 31 | -35 | -33 | 0 |
| oktober | -27 | -26 | -28 | -43 | 3 |
| november | -13 | 0 | -20 | -15 | -11 |
| december | -47 | -36 | -53 | -47 | -47 |
| Bron: CBS StatLine/Berekening BouwKennis, april 2011 |
|---|
Opvallend is ook het aantal gereedmeldingen in december 2010. Waar het aantal in december 2009 ver boven het gemiddelde van de afgelopen jaren ligt, is dit aantal in december 2010 opvallend lager en daalt met ruim de helft ten opzichte van 2009.
Gemiddeld kwamen er de afgelopen tien jaar bijna 18.000 woningen gereed in december. In december 2009 kwam dit aantal uit op 22.750. December 2010 noteert 12.022 gereedmeldingen. Naast de problemen op de markt kan ook de Basisregistraties voor Adressen en Gebouwen (BAG) een rol hebben gespeeld. De gemeente Apeldoorn is op 8 april 2011, als laatste gemeente van Nederland aangesloten op de BAG. Gemeenten hebben de afgelopen jaren veel aandacht aan administratie besteed. Dit kan de piek in december 2010 beïnvloeden omdat deze administratie inmiddels beter op orde is en minder wordt opgespaard.
Productie in lijn met sentiment en herberekening
Maandcijfers kunnen sterk worden gevormd door een enkele gereedmelding van bijvoorbeeld een meergezinswoningen. Dit onderstreept het administratieve karakter van het aantal gereedgemelde woningen. De afgelopen tien jaar werd gemiddeld 25% van de woningbouw in december als gereed opgegeven. Hierbij valt het verschil met de productiecijfers op. De productie heeft betrekking op het deel van de woningbouwprojecten dat daadwerkelijk in de desbetreffende periode is gebouwd. Dit project hoeft nog niet te zijn afgerond. Deze cijfers geven directer inzicht in wat er daadwerkelijk in een bepaalde periode is verwerkt. Ze zijn hierdoor minder wispelturig. In de productie heeft de decembermaand gemiddeld ongeveer een aandeel van 9% van de woningbouwproductie in dat jaar. Opvallend is dat de nieuwbouwproductie in 2009 daalde met iets meer dan 1%, waar het aantal gereedmeldingen met maar liefst 5% steeg. Het productiecijfer voor 2009 lag meer in lijn met het sentiment binnen de bouwsector en andere indicatoren.
Dit is in 2010 ook het geval. Het aantal gereedmeldingen daalt met bijna eenderde, waar de nieuwbouwproductie (gebouwd, hoeft niet te zijn afgerond) met 'slechts' 14% daalt. Dat is een daling die meer in lijn ligt met andere indicatoren voor de bouwconjunctuur. Zo is de omzet in de bouwnijverheid in 2010 met 9,1% gedaald ten opzichte van een jaar eerder. De hout- en bouwmaterialenindustrie liet een daling van iets minder dan 11% zien.
De daling van 14% van de woningnieuwbouw komt overeen met de herberekening van BouwKennis voor het aantal gereedmeldingen. Zoals gezegd komt de daling in die herberekening uit op 15%.
Nieuwbouw blijft voorlopig laag
Waar de gereedmeldingen in 2009 een te rooskleurig beeld schetsten, lijkt het er op dat het cijfer voor 2010 achterblijft bij de daadwerkelijke productie. Bovenstaande analyse neemt niet weg dat de woningnieuwbouwproductie in Nederland op een historisch laag niveau opereert en dat de bouwketen het nog altijd moeilijk heeft. Ook de komende jaren zal de nieuwbouwsector het nog moeilijk hebben. Er werden in 2010 voor bijna 16% minder woningen vergunningen verleend dan een jaar eerder. De daling doet zich zowel bij huur- als koopwoningen voor, wat zijn impact zal hebben op het aantal gereed te komen woningen in de komende jaren.
De ontwikkeling van het aantal verleende bouwvergunningen verschilt aanzienlijk tussen de provincies. Zo was in de provincie Utrecht het aantal verleende bouwvergunningen 13% hoger, terwijl dat in Flevoland 55% lager was. Hieruit blijkt dat er steeds minder gesproken kan worden van de Nederlandse woningmarkt en dat de problemen sterk verschillen per provincie en regio.
Integrale aanpak
Hoewel de huidige woningmarkt langzaam uit haar schulp lijkt te kruipen, er is er nog altijd weinig doorstroming op de woningmarkt. Voor een daadwerkelijke omslag zullen het vertrouwen van de consument en structurele aanpassingen hand in hand moeten gaan. Een duidelijk plan waarbij er niet meer gemorreld wordt op deelniveau maar wordt gekozen voor een integrale aanpak lijkt steeds meer een vereiste voor een structureel herstel. Een duidelijk plan geeft vertrouwen en dat heeft de huizenkoper nodig.
BouwKennis presenteert zeer binnenkort haar nieuwe prognosecijfers voor de woningbouw.