Home » Blog » De woningmarkt anno 2019: data-analist en ontwikkelingseconoom aan het woord (deel 3/4)

De woningmarkt anno 2019: data-analist en ontwikkelingseconoom aan het woord (deel 3/4)

NB: Deel 3 van 4. We bespreken in deze vierdelige reeks meerdere casus van stadbetreders en -verlaters, daarbij meerdere leeftijden betrekkend. In het laatste deel van deze bijdrage komt de situatie van Hans (58) en Desiree (55) aan bod.

Henk, Ingrid, Khalid en Soumaya vragen zich allen af wanneer zij moeten (ver)kopen. De NVM heeft vlak na de jaarwisseling aangegeven dat de markt langzaam afkoelt, maar een minder harde stijging staat niet direct gelijk aan een daling. Weten wij veel. Om antwoord te geven op bekende en iets minder bekende vraagstukken binnen de woningmarkt, vroeg ik zowel de redactie van BouwKennis als gerenommeerd (ontwikkelings)econoom dr. Walter Manshanden om hun ervaring te laten spreken. Omdat vragen voor de één, vanzelfsprekendheden voor de ander kunnen zijn. Deze week nemen we de vergrijzing binnen de woningmarkt onder de loep, door in te zoomen op de bijna gepensioneerden die twintig jaar geleden een woning kochten in De Meern (Utrecht).

 

Casus 3: De stad verlatende dertigers – Randstedelijk

Het laatste stel, Hans en Desiree, kochten halverwege jaren ’90 een woning in De Meern. Op tien kilometer van het centrum van Utrecht hebben zij een (bijna afbetaald) huis met tuin en uit de taxatie is gebleken dat er sprake is van een mooie overwaarde. De heup van Hans is niet meer in beste staat, het stel overweegt dan ook om gelijkvloers te gaan wonen. Dit lijkt hét moment om te handelen, al denkt Desiree vanuit een bepaald soort opportunisme dat De Meern alleen nog maar meer zal stijgen in populariteit. Die heup van Hans gaat heus nog wel twee jaar mee, daarnaast zou ze liever goed onderzoek doen over de vervolgstap(pen). Er zijn diverse mogelijkheden om dit geld vrij te maken als aanvulling op hun pensioen. Ze hebben gehoord van de optie om hun huis te verkopen en dit terug te huren. Ook kunnen zij misschien een tweede hypotheek nemen voor een andere woning, met de huidige overwaarde als onderpand. Al is dit misschien ook niet het beste idee, omdat dit risico’s en dus stress kan veroorzaken. Dat terwijl het net beter ging met hun bloeddruk en cholesterol sinds ze waren overgestapt op Becel-light. Als het aan Hans ligt, emigreren ze naar Portugal. Of, als dat te warm is, naar Zuid-Duitsland.

Walter, Marc, wat zouden jullie Hans en Desiree aanraden? Hun huis verkopen en terughuren, of wellicht een tweede woning kopen als investering? Of zijn er nog andere, niet genoeg belichte opties die ze kunnen overwegen?

Walter Manshanden (NEO):
Als ik Hans en Desiree zou zijn, zou ik altijd naar een minder gewilde plek in Nederland verhuizen. De tegenhanger van de hoge prijzen in de steden en de Randstad is dat er in de periferie heel goede huizen zijn, met grote tuin, gelijkvloers, in bijvoorbeeld de Achterhoek. Prachtige bossen en een overschot aan woningen. Of bijvoorbeeld in het aardbevingsgebied in Groningen. Veel woningen zijn niet of licht beschadigd, maar door de perceptie zijn de prijzen te laag. Je woont er mooi, het aardbevingsrisico is terug naar nul, de prijzen kunnen alleen maar stijgen, en de stad Groningen onder handbereik. Op een stuk grond zou ik een voedselbos aanleggen; dat heeft een hoge toekomstwaarde. Kortom, kansen!

Marc van Wijk (BouwKennis):
De afweging van Hans en Desiree zal in de eerste plaats afhangen van hun gezondheid. Ook als de prijzen in De Meern blijven stijgen is het nu een goed moment om gelijkvloers te gaan wonen. Zodra die heup echt problemen gaat geven en er wellicht nog andere kwalen komen is het handig om niet alleen gelijkvloers, maar ook binnen het bereik van de nodige medische voorzieningen te wonen. Wanneer de prijzen in De Meern stijgen, zullen ze dat waarschijnlijk ook op andere centrale locaties doen, de overwaarde zal dan, relatief gezien, ongeveer gelijk blijven.
Als emigreren door de hoofden speelt, maar de locaties die daarvoor in beeld zijn uiteenlopen, is het misschien leuker om wat te reizen. Dan zou een toekomstbestendige, kleinere, centraal gelegen en gelijkvloerse woning wellicht een optie zijn – en dan zorgen dat ze niet te veel thuis zijn. Met de overwaarde van hun huidige woning kan dat leuke leventje voorlopig wel bekostigd worden. Als ze de komende twintig of dertig jaar vitaal blijven is de Achterhoek inderdaad ook leuk!

 

Achtergrondinformatie: de bijna gepensioneerde woningbezitters – vergrijzing

De Nederlandse bevolking vergrijst in hoog tempo. Vroeger gingen gepensioneerden op een gegeven moment veelal naar een verzorgings- of bejaardentehuis. Door veranderingen in het zorgstelsel, is hier nu amper nog sprake van. Daarnaast moeten ouderen steeds vaker een (flinke) financiële bijdrage leveren voor dergelijke vormen van zorg. Mantelzorgers zoals familie (hun kinderen, maar ook kleinkinderen) en vrienden vullen het gat op. De ouderen van tegenwoordig zijn daarnaast veel mobieler waardoor ze vaak ook veel langer in hun huidige woning kunnen blijven. Ze zullen vermoedelijk hun woning pas verkopen als ze echt niet langer zelfstandig kunnen wonen.
Een andere reden om de woning te verkopen, is het ten gelde maken van het kapitaal dat in de stenen van de woning zit. Doordat de kinderen het huis allang verlaten hebben, is de woning (veel) te groot geworden. De woning waarin ze wonen hebben ze heel lang geleden gekocht tegen een (lage) prijs die wij ons momenteel niet meer voor kunnen stellen. Daardoor is de hypotheek vaak volledig afgelost. Met het geld dat vrijkomt bij de verkoop van de woning kunnen ze een andere (senioren)woning kopen, maar ook huren. Met het vrijgekomen geld kunnen ze dan ‘leuk gaan leven’: grote reizen maken, vaker uit eten gaan, de kinderen een en ander toestoppen etc.

Marc, Walter, wat zijn de gevolgen van het feit dat ouderen steeds langer in hun huidige woning blijven zitten? Doet de overheid iets om ouderen te stimuleren hun huidige woning te verkopen, zodat deze beschikbaar komen voor doorstromers? Zijn er überhaupt wel genoeg seniorenwoningen, voldoen deze (nog) aan de eisen en wat moet er gebeuren om aan de (toekomstige) vraag te voldoen?

Marc van Wijk (BouwKennis):
Er is een lichte scheiding zichtbaar op basis van sociaalgeografische achtergrondkenmerken. Zo gaan rijkere ouderen, die nu in meer afgelegen gebieden wonen, weer richting de stedelijke omgevingen waar veel faciliteiten en voorzieningen in de buurt zijn. Ook dit draagt bij aan de verstedelijking en de ongelijk verdeelde druk op de woningmarkt. De woningen die het meest geschikt zijn: de kleinere, drempelloze woningen rond knooppunten van vervoer, zijn ook zeer geschikt voor starters en alleenstaanden. Daarnaast zijn er veel ouderen en toekomstige ouderen (babyboomers) die wonen in eengezinswoningen die relatief makkelijk zijn aan te passen tot een woning die geschikt is om langer te blijven. Over het algemeen zien we dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig willen wonen en daarvoor, indien nodig, maatregelen nemen. In ‘Bouwproductie op de lange termijn; de woningbouw’ (BouwKennis, 2019) gaan we dieper in op de vitaliteit van ouderen, de verhuisbewegingen van verschillende generaties, de aanpassingen die ouderen aan hun woning doen, de verlenging van de wooncarrière en de uitdagingen voor de bouwproductie en woningmarkt.

Walter Manshanden (NEO):
Het aanbod neemt af als ouderen langer in de huidige woning blijven wonen. De woningbezetting neemt ook af. Het effect is verkrapping en dat heeft een prijsopdrijvend effect. Ik zou niet willen dat de overheid daar iets aan doet; laat mensen wonen waar ze willen wonen, en dat zo lang mogelijk. Ik denk dat er genoeg seniorenwoningen zijn, deze markt faalt niet. En wat is een seniorenwoning? Dat zijn kleinere woningen, waar ook anderen in kunnen wonen.