Home » Blog » Forse groei woningbouw nader verklaard

Forse groei woningbouw nader verklaard

groeiDe dip in de vergunningverlening medio 2016 zou er dit jaar voor gaan zorgen dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen niet veel hoger uit zou gaan vallen dan 2016. De cijfers over het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen laten echter zien dat de eerdere ramingen niet langer te handhaven zijn. Dat is dan ook de reden dat BouwKennis haar prognoses flink naar boven bijgesteld heeft. De belangrijkste oorzaak die daarvoor aangevoerd wordt, is het feit dat er nog veel vergunningen op plank lagen uit projecten die gedurende de crisis on hold zijn gezet en dat deze op dit moment opgeleverd worden. Om dit aan te tonen neem ik je graag mee in de cijfers.

Om een goed beeld te krijgen van het aantal vergunningen dat mogelijk nog op de plank ligt bij bouwers, moeten we minimaal 10 jaar terug in de tijd kijken. Het CBS heeft in de afgelopen jaren de rapportage van de cijfers omtrent de vergunningverlening meerder malens gewijzigd. Zo is er per 2017 een nieuwe rekenmethode doorgevoerd die beter rekening houdt met de zogenaamde ‘non-respons’. Als gevolg hiervan is de tabel met daarin de oude cijfers stopgezet per januari 2017. De CBS-tabel met cijfers die volgens de nieuwe methode berekend zijn, gaat terug tot 2012 en toont cijfers die gemiddeld gezien 4% hoger zijn dan volgens de oude methode. Los van de oude en nieuwe rekenmethode publiceert het CBS ieder kwartaal een maatwerktabel met daarin de vergunningverlening naar nieuwbouwfase. Deze aantallen komen niet overeen met de eerder genoemde tabellen en tonen gemiddeld 6% meer verleende vergunningen dan in de tabel volgens de nieuwe rekenmethode. Ook deze cijfers gaan maar tot 2012 terug.

Door de aantallen verleende vergunningen uit de oude rekenmethode met 4% te verhogen is het aantal vergunningen volgens de nieuwe methode berekend uit de periode van voor 2012. Door deze aantallen met 6% te verhogen kunnen tevens de aantallen uit de periode van voor 2012 voor de maatwerktabel berekend worden. Een nieuwbouwwoning heeft gemiddeld gezien een doorlooptijd tijd van 2 jaar tussen het moment van de vergunningverlening en de daadwerkelijke oplevering van de woning. Daarnaast wordt grofweg 10% van alle vergunningen niet ten uitvoer gebracht en ingetrokken. Door het aantal opgeleverde woningen in een jaar af te trekken van het aantal ten uitvoer gebrachte vergunningen twee jaar daarvoor en dit vervolgens over meerdere jaren bij elkaar op te tellen, wordt duidelijk hoeveel vergunningen er nog ‘op de plank’ liggen.

Rappe groei aantal vergunningen ‘op de plank’

Het eerste wat opvalt is het feit dat er alleen volgens de cijfers uit de maatwerktabel (+6%) van het CBS momenteel nog een overschot is. Volgens de andere twee cijferreeksen zouden er inmiddels meer woningen gebouwd moeten zijn dan dat er vergunningen verleend zijn. Ik ga er daarom vanuit dat de cijfers uit de maatwerktabel de waarheid het best benaderen. Kijkend naar deze cijferreeks wordt al snel duidelijk dat gedurende de crisis een groot aantal vergunningen niet tot uitvoering is gekomen.

Als gevolg van de florerende woningmarkt komen er ook tijdens de crisis nog veel nieuwbouwwoningen op de markt, terwijl de vraag naar woningen aan het begin van de crisis juist in rap tempo keldert. Vanaf 2008 ontstaat er dan ook snel een boeggolf van nog ongebruikte vergunningen. In 2012 begint het tij te keren: de vergunningverlening is dan tot ruim onder het aantal opgeleverde woningen gedaald.

Leegloop vergunningenstuwmeer vanaf 2013

De vraag naar woningen begint vanaf 2013 weer aan te trekken en ook de vraag naar nieuwbouwwoningen neemt dan weer in rap tempo toe. Doordat er een groot stuwmeer van ongebruikte vergunningen was, kon in de vraag naar nieuwbouwwoningen voorzien worden door oude projecten van de plank te halen. Projectontwikkelaars zijn dan echter nog erg terughoudend in het starten van nieuwe woningbouwprojecten waardoor de vergunningverlening in de daarop volgende jaren systematisch onder het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen ligt. De voorraad op de plank liggende vergunningen loopt dan ook snel terug.

Cumulatieve afwijking vergunningverlening ten opzichte van opgeleverd aantal woningen 2 jaar later, sinds 1995

Bron CBS/bewerking BouwKennis, januari 2018

Toekomst: droogkoken?

Uitgaande van de meeste recente ramingen (67.500 nieuwbouwwoningen in 2018 en 70.000 in 2019) valt er te zien dat het surplus aan vergunningen in de komende jaren verder zal inkrimpen tot onder het meerjarige gemiddelde (de stippellijn in de figuur) uit de periode van voor de crisis. Voor een groei zoals we die in het afgelopen jaar gezien hebben, liggen er momenteel simpelweg te weinig vergunningen op de plank. Daarnaast is in 2017 duidelijk geworden dat de steeds verder oplopende personeels- en materiaaltekorten er voor zorgen dat bouwbedrijven de huidige productieaantallen maar amper aan kunnen. Daardoor zal er ook in de komende jaren een flink tekort blijven bestaan aan beschikbare nieuwbouwwoningen. Het is dus absoluut zaak dat er in de komende tijd weer flink meer nieuwe bouwprojecten opgestart gaan worden, anders zou de nieuwbouwmarkt weleens daadwerkelijk kunnen gaan droogkoken.