Home » Blog » Goed jaar voor de bouw in 2018, toch rijst de prijs van nieuwbouwwoningen de pan uit.

Goed jaar voor de bouw in 2018, toch rijst de prijs van nieuwbouwwoningen de pan uit.

Na bijna twee maanden in 2019 kan de balans van het afgelopen jaar opgemaakt worden. Laat ik meteen maar met de deur in huis vallen: de bouw heeft er gewoon weer een goed jaar op zitten. De omzet van bouwbedrijven groeide in 2018 met 10,4%, blijkt uit recent verschenen cijfers van het CBS. Een nadere blik op deze cijfers laat zien dat vooral overige gespecialiseerde bouwbedrijven en aannemers een flink omzetontwikkeling doorgemaakt hebben in 2018. Uit de cijfers blijkt ook dat installateurs een goed jaar achter de rug hebben. Zaten zij in 2017 nog op een nullijn, in 2018 steeg de omzet bijna met 9%.

Omzetgroei nieuwbouwproductie

De omzetgroei komt voornamelijk doordat de nieuwbouwproductie afgelopen jaar wederom verder toegenomen is. Het Economisch Instituut voor de Bouw EIB becijferde dat de woningnieuwbouw met iets meer dan 9% gegroeid is in 2018 en dat de utiliteitsnieuwbouw zelfs met meer dan 11% gegroeid is. Ondanks dat het aantal woningverkopen in 2018 daalde, nam de nieuwbouwproductie van woningen met bijna 5% toe en werden er net geen 66.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Voor bedrijven in de industrie is het vaak voordeliger om een nieuwe bedrijfshal te laten bouwen als de huidige huisvesting te klein is. Als gevolg daarvan is de bouw van bedrijfshallen en loodsen in 2018 flink toegenomen.

Waar bestaat de prijs van een nieuwbouwwoning uit?

Waar de verkoopprijs van bestaande koopwoningen het gevolg is van het spel van vraag en aanbod, daar is de prijs van een nieuwbouwwoning de optelsom van alle bouwkosten. Deze bestaan uit de kosten van alle bouwmaterialen die in een woning gaan, de loonkosten van bouwvakkers die van deze bouwmaterialen een woning bouwen, grondkosten en overige kosten (architectenhonorarium, leges, BTW etc.). Sinds het uitbreken van de crisis zijn de bouwkosten nagenoeg onafgebroken gestegen. De verkoopprijs van nieuwbouwwoningen is sinds het uitbreken van de crisis echter flink gedaald. Het gevolg was dat de marges flink onder druk kwamen te staan. Door de grote vraag naar nieuwbouwwoningen kunnen aannemers hun prijzen inmiddels weer verhogen. Ze krijgen de woningen immers toch wel verkocht.

Verschil tussen bouwkosten en verkoopprijs

In onderstaande figuur is te zien dat sinds het begin van 2016 het gat tussen de bouwkosten en de verkoopprijs van nieuwbouwwoningen gestaag kleiner geworden is. Sinds het derde kwartaal van 2017 neemt de verkoopprijs (de output) in rap tempo toe. In de tweede helft van 2018 nemen de bouwkosten echter ook weer flink toe. Dit komt doordat bouwmaterialen steeds duurder worden en doordat de lonen snel stijgen. Bouwmaterialenproducenten hebben hun productiecapaciteit in de crisis flink terug moeten schroeven omdat er veel minder gebouwd werd. Nu er weer veel gebouwd wordt, kunnen zij hun productie niet snel opschalen. Daarnaast hebben zij baat bij enige vorm van schaarste, omdat ze dan een hogere prijs voor hun producten kunnen vragen. Het stijgen van de lonen in de bouw is het gevolg van het tekort aan bouwvakkers. Velen hebben tijdens de crisis de bouw verlaten en ze keren lang niet allemaal weer terug naar de bouw nu er weer veel werk is. Een deel van de ontslagen bouwvakkers is daarnaast voor zichzelf begonnen. Als gevolg van het tekort aan personeel zijn aannemers steeds vaker genoodzaakt om deze zelfstandigen in te schakelen, tegen vaak zeer hoge tarieven. Bouwers moeten op de een of andere manier dus deze gestegen kosten zien goed te maken en doen dit dus door de verkoopprijzen te verhogen.

Prijsstijgingen nieuwbouwwoningen

Afgelopen week kwam ik onderstaande figuur van onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft tegen. Daarin is goed te zien dat de prijzen van nieuwbouwwoningen momenteel zeer hard stijgen. De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen is in een jaar tijd met bijna een kwart toegenomen. De grootste prijsstijging is te zien bij meergezinswoningen. Deze waren in het derde kwartaal van 2018 33% duurder dan in dezelfde periode een jaar eerder. Daarmee liggen de prijzen van nieuwbouwwoningen momenteel al weer flink hoger dan voor de crisis.

De forse prijsstijgingen lijken vooral veroorzaakt te worden doordat woningbouwers zich meer zijn gaan richten op duurdere woningen voor doorstromers. Daar valt voor hen meer aan te verdienen, hetgeen noodzakelijk is om de gestegen materiaal- en arbeidskosten te kunnen compenseren. Opvallend aan de cijfers is feit dat meergezinswoningen momenteel een stuk duurder zijn dan eengezinswoningen. De grote vraag naar appartementen in dure grote steden lijkt hier de belangrijkste oorzaak van te zijn. Zo werden er in 2018 in Amsterdam bijna 50% meer nieuwbouwwoningen opgeleverd dan in 2017. Daarnaast werden er in Amsterdam veel nieuwbouwwoningen gebouwd: van iedere negen nieuwbouwwoningen die in 2018 opgeleverd werden, staat er één in Amsterdam. Het aandeel van dure appartementen in Amsterdam in de gehele woningproductie is daarmee dus groot.